徐州楼市调控新政出台 历年新政市场影响几何？

CRIC
国庆节后，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、限售等多方面给出指导政策。

继2017年徐州限售政策出台、2018年限售政策升级及商品房预(销)售管理后，徐州楼市调控继续加码。

限售政策出台 新房市场成交量下滑

自2016年下半年，徐州市场整体较热，房价增幅明显， 2017年6月，徐州市政府发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，对部分出让地块达到最高限价仍有2家以上单位要求继续竞买的，采用“限房价、竞地价”方式确定竞得人，限价房首次亮相徐州市场。

受市场整体上行，限价地块区域出现一二手房价格倒挂现象，限价房一时成为“明星”项目，摇号中签率屡创新低。随着最后一个限价项目“锦绣鹏程”9月底入市，徐州限价地块已全部推出，限价房也退出市场舞台。

注：徐州限房价（价格为毛坯限价）

此外，2017年新政意见中明确商品房交易管理细则：市区户籍居民拥有2套住房及以上、非市区户籍居民拥有1套住房及以上，商品住房自权属登记之日起未满2年，不得上市交易。此次政策出台，对市区户籍唯一住房并未有限制要求。

注：2017年限售政策图

受限售政策影响，新房市场出现观望态势，徐州市区商品住宅新房市场成交量开启下滑趋势，新政影响力度逐渐扩大，并于9月达到全年最低点，“金九银十”黄金期表现不佳，并于年底出现反弹。

限售政策升级 预售管理收紧

2018年6月，徐州市政府发布关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知，对限售政策进行升级，将市区唯一住房也纳入限售范围，并对限制时长进行调整，调控力度进一步加大。

注：2018年限售政策图

新政同时对商品房预(销)售管理进行明确规定：商品住房项目建设规模在4万方以上的，每次申请商品房预售许可和现房销售备案的建筑面积原则上不低于4万方。

从新房市场成交量看，此次政策调整，受商品房预(销)售管理影响，项目工程进度等因素，整体供应上行。

新政的出台，对市场起到一定警示和影响，从新房市场供求可见一斑。

土地“一区一策” 备案价格一年内不得调整

今年出台的八条新政中，首条明确坚持“一区一策”精准调控，针对交易热点地区精准投放，加大住宅用地供应量，优先满足刚需，稳定市场预期。

目前徐州土地市场热门区域频出，城东板块、大学路板块、大龙湖板块等出让地块屡次刷新区域地价。

• 2020年2月，华润置地竞得东店子B地块，成交楼面价11258元/㎡；

• 2020年6月，招商竞得铜山34号地块，成交楼面价6579元/㎡；

• 2020年7月，碧桂园竞得原坝山热电厂地块，成交楼面价12412元/㎡；

• 2020年7-8月，山东金佰利控股相继竞得大龙湖BC及A地块，最高成交楼面价16180元/㎡；

• 2020年8月，南京颐居竞得华东机械厂D地块，成交楼面价高达16907元/㎡。

截至目前，徐州市区已供应宅地约329万方，新政中明确将加大土地供应，徐州多个区域推介地块已释放，多个热门板块均有土地供应，而具体“一区一策”细节，还不得而知，后期土地市场或有更多变化。

此外，政策着重强调“加强新房价格备案管理”，其中“备案价格一年内不得调整”的内容引起广泛关注。根据新政，新备案商品住房项目，宗地建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；宗地建筑面积高于10万㎡的，可以分期进行价格备案，每次备案不低于10万㎡，最后一期不足10万㎡的，据实备案；备案价格一年不得调整。

截至目前，徐州已连续上涨55个月，备案价格调整有所收紧，对市场将带来一定影响。徐州年销售面积达10万方以上的项目较少，政策调整对价格的实际影响，我们也将持续关注。

商品住房限制交易政策虽不属于新的内容，2018年6月已经落实了限售政策，但此次重申政策，继续释放政策收紧的信号，也可以规范住房交易，防范各类住房炒作。

写在最后：

除徐州外，国庆节后，绍兴、苏州等城市也相继出台最新调控政策。2020年上半年房地产调控相对宽松，调控收紧已经难免。在“房住不炒”的定位以及徐州新政收紧的情况下，对开发商来说，年底面临冲量、回款等指标，多重压力的影响下，面对严峻的市场，应提前做好准备。

End

往期回顾